Derechos Reales 101.

DERECHOS REALES

• DISTINCIÓN ENTRE D. Objetivo y D. Subjetivo: Ambas facetas del D se complementan y conforman un todo inseparable. El D objetivo es el sistema de normas visto en su faz externa y el D subjetivo es el examinado interiormente, desde el ángulo del sujeto del D, y comprende la posibilidad que le confiere el ordenamiento para exigir aquellos derechos que se le reconocen como propios.

El DR es un D. absoluto de contenido patrimonial cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a él. (Allende)

ART. 1882: “Concepto. El DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las demás previstas en este Código.”

D. Patrimoniales: los reales, los creditorios, los de familia aplicados, los intelectuales en el aspecto o facultad de explotación de la obra intelectual. D. Extrapatrimoniales: los personalísimos, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral del autor.

PATRIMONIO: atributo de la persona. Es una universalidad de derechos, que representa una unidad de masa y de gestión a cargo del titular, quien puede administrar y disponer a voluntad. En el Código (ART. 15) se reconoce que el patrimonio es el conjunto de bienes de valor económico y los que tienen un valor afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social que solo pueden ser disponibles por el titular siempre que responda a esos valores.

BIENES – Los bienes materiales se llaman cosas. Los inmuebles tienen una posición fija, los muebles son susceptibles de desplazamiento.

Los bienes públicos del E son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y hoce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES

1882 “El DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.” 724 “La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene derecho de exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.”

• REGIMEN LEGAL: D. personales- relativos, la relación es entre sujetos. Domina el principio de la autonomía de la voluntad con su limitación a principios de orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. El régimen legal de los D. Reales está dominado por el principio de orden público y solo se deja un margen estrecho a la autonomía de la voluntad. Los D. Personales nacen por libre voluntad de los particulares, siendo en consecuencia ilimitados en número. En los D. Reales rige el principio de número cerrado y los particulares no pueden dar nacimiento a otros derechos distintos a los que la ley establece taxativamente.

• OBJETO: El objeto inmediato en el D. personal consiste en un hecho positivo (dar o hacer) o negativo (no hacer). Es la persona del deudor, que a través de determinada conducta ejecuta el hecho en beneficio del acreedor. En el D. Real, el objeto inmediato son as cosas, partes materiales de la cosa, parte indivisa, y un bien cuando la ley expresamente lo determina.

• NUMERO DE ELEMENTOS: D. Personal 3: sujeto activo, sujeto pasivo y objeto. D. Real 2: sujeto o titular y objeto.

• SUJETO: DP el sujeto pasivo es determinado e individualizado. DR e sujeto pasivo es indeterminado y general.

• MEDIATEZ O INMEDIATEZ: DP existe una relación directa entre los sujetos y el beneficio o utilidad que ese derecho implica para el sujeto activo, depende del cumplimiento de la prestación y autoriza a recabarle ese cumplimiento al sujeto pasivo. En el DR existe una relación directa e inmediata con el objeto y el beneficio o utilidad es contenido por su titular directamente del objeto de derecho.

• PRESCRIPCIÓN: la usucapión o prescripción adquisitiva ocurre respecto de los DR que se ejercen por la posesión, excluidos los de garantía. La prescripción liberatoria o extintiva juega en los DP.

OBJETO DE LOS DR – ART. 1883: “Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.”

ART. 17: “Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que respete alguno de esos valores y según dispongan las leyes especiales.”

ART. 56: “Están prohibidos los actos de disposición del propio cuerpo que ocasionen una disminución permanente de su integridad o resulten contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, excepto que sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la persona, y excepcionalmente de otra persona, de conformidad con lo dispuesto en el ordenamiento jurídico. La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la legislación especial. El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en el primer párrafo no puede ser suplido, y es libremente revocable.”

PRINCIPIOS COMUNES A LOS DERECHOS REALES

En el art. 1884 el orden público gravita en la determinación de cuáles son los derechos reales, da un nombre y configuración de su esencia y contenido. El titular tiene una relación directa e inmediata con la cosa, oponibilidad erga omnes; y en caso de violación la ley le otorga las acciones reales y las ventajas inherentes del ius preferendi y el ius persequendi. Las personas deberán elegir los derechos reales entre los admitidos por la ley y una vez elegido, sujetarse al estatuto establecido en a le, sin posibilidad de modificarlo.

• CONVALIDACIÓN. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada (ART. 1885). Permite que se adquiere un derecho que no se obtuvo por falta de legitimación.

• PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA. Como el DR se ejerce directamente sobre el objeto y es oponible a todos, su titular puede perseguir a aquél en manos de quien la tenga, para ejercer su derecho, con las limitaciones que impone la propia ley por razones de seguridad jurídica. El DR atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro DR o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

• CONVERSIÓN. La constitución por contrario o disposición de última voluntad de otro DR no tipificado valdrá solo como constitución de DP. Estas cuestiones se someterán a la decisión del juez.

• EJERCICIO DE LOS DERECHOS. Los D. Subjetivos deben ser ejercidos de buena fe (ART. 9); la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar al ambiente y a los D. de incidencia colectiva (14).

• TRANSMISIBILIDAD: todos los DR son transmisibles, excepto disposición legal en contrario (398).

• EXTINCIÓN: se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los DR sobre cosa ajena.

EL NUMERUS CLAUSUS

El régimen jurídico de DR puede ser de numero cerrado o abierto. En el D. Argentino los DR solo pueden ser creados por la ley. Se adopta el sistema de numerus clausus. Los particulares no pueden crear por su voluntad DR distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas estatutarias que los rigen. Todo DR implica un beneficio o una utilidad para su titular y cada DR queda configurado o tipificado mediante la determinación cualitativa y cuantitativa de esa utilidad.

ENUMERACIÓN – ART. 1887: “Son DR en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) a hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.”

DR sobre cosa propia o ajena:

• Carga o gravamen real (artículo 1888): son DR sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes DR recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los DR sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.

• DR Principales y accesorios (artículo 1889): los DR son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios: la hipoteca, la anticresis y la prenda.

• DR sobre cosas registrables y no registrables (artículo 1890): los DR recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeta no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

• Ejercicio por la posesión o por actos posesorios (artículo 1891): todos los DR regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

EL ORDEN PÚBLICO Y LOS DR – LA CONSTITUCIONALIZACIÓN DEL D. PRIVADO

Por el artículo 75 inc. 22 de la CN se reconoce expresamente a determinados TTII de DDHH jerarquía superior a las leyes, en pie de igualdad con la CN. En la materia de los DR, se determinan los limites al ejercicio del D. del propietario o con mayor definición que la que respondía al concepto de función social del D. de propiedad. Se reconoce expresamente la protección a los recursos naturales.

DR DE LAS COMUNIDADES INDÍGENAS: en el artículo 18 se reconocen los D a las comunidades indígenas a la posesión y propiedad de las tierras que tradicionalmente ocupan y aquellas que sean aptas y suficientes para el desarrollo humano.

ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

La adquisición de los DR puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos.

- ADQ. LEGAL: se adquieren por mero efecto de la ley

- ADQ. POR ACTOS ENTRE VIVOS: adquisición originaria es la prescripción adquisitiva, en la apropiación. La adquisición derivada por actos entre vivos de un DR requiere la concurrencia de título y modo suficiente. Además, es necesario la publicidad del DR para la oponibilidad a terceros. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso (artículo 1893). Para la adquisición derivada de DR por actos entre vivos deben concurrir ineluctablemente titulo suficiente + modo suficiente (tradición). Y para que la tradición posesoria sea modo suficiente de adquirir un DR en forma derivada debe estar acompañada del título suficiente y viceversa.

- TÍTULO SUFICIENTE: ART. 1892: “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real (…). Para que el título (y el modo) sean suficientes, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.” Titulo Suficiente es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición, debe hallarse revestido de las formalidades o solemnidades exigidas por la ley en cada caso. Además, para ser considerado título suficiente, el acto jurídico debe satisfacer las pertinentes condiciones de fondo: capacidad y legitimación de los otorgantes y referirse al objeto que las partes quieren contratar. Si no cumple los requisitos de fondo será justo título y aunque no será hábil para adquirir el DR posibilitará la usucapión breve que conducirá a la adquisición.