CONTRATOS EN PARTICULAR. COMPRAVENTA
ARTICULO 1123.- Definición.
Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo.
CARACTERES
Bilateral: implica obligaciones para ambas partes;
Consensual: produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio;
No es formal; aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1017, inciso a, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente;
Oneroso;
Conmutativo: es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción puede ser aleatorio, lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA COMPRAVENTA A OTROS CONTRATOS
ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos.
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INFORMA SOBRE ESTE ANUNCIO
Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
INCAPACIDADES DE EJERCICIO
Por aplicación de los principios generales sobre capacidad, no pueden comprar o vender por sí las personas por nacer, los menores de edad, sean adolescentes o no, los incapaces y los condenados con pena de prisión o reclusión mayor de tres años. En otros casos, se necesita la conformidad del apoyo, como sucede con las personas con capacidad restringida y con los inhabilitados.
Respecto de los menores de edad, debe tenerse presente que si cuenta con edad y grado de madurez suficiente, puede ejercer por sí los actos que le son permitidos por el ordenamiento jurídico, lo que importa otorgar una clara elasticidad al concepto de capacidad. Ya no dependerá tanto de la edad que se tenga sino, y sin perder de vista esa edad, el grado de madurez que se tenga para ejecutar un acto determinado.
ELEMENTOS ESENCIALES
Cosa;
Precio.
EL CONSENTIMIENTO
ARTICULO 1128.- Obligación de vender.
Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
Es el caso, por ejemplo, del síndico de una quiebra, que está obligado a liquidar los bienes del fallido para pagar a los acreedores. Acá sí parece existir una venta forzosa, pues la ley no deja margen a tal administrador: debe vender los bienes.
FORMA Y PRUEBA
La compraventa es un contrato consensual puesto que queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.
En lo que atañe a la compraventa de inmuebles, debe hacerse por escritura pública, pues se trata de un contrato que tiene por objeto la adquisición del derecho real de dominio sobre un inmueble.
Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede reclamar la escrituración del deudor y pedir que la escrituración sea suscrita por el juez en caso de negativa de aquél, la escritura pública ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en una formalidad indispensable para la transmisión del dominio, problema muy diferente.
En cuanto a la prueba del contrato, cuando no se exige la escritura pública, siendo éste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio que permita llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica, excepto disposición legal que establezca un medio especial.
LA COSA
ARTICULO 1129.- Cosa vendida.
Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
Debe ser una cosa en sentido propio, es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica.
Debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley o que sea contraria a la moral y a las buenas costumbres.
La cosa debe ser determinada o determinable.
Debe tener existencia real o posible.
EL PRECIO
ARTICULO 1133.- Determinación del precio.
El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
Condiciones que debe reunir
Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes condiciones:
Debe ser en dinero;
Debe ser cierto: es decir determinado o determinable;
Debe ser serio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Las principales obligaciones del vendedor son:
Entregar la cosa vendida;
Garantizar para el caso de evicción y de vicios ocultos.
Recibir el precio.
Implícita en la obligación de entregar la cosa se encuentran los deberes de conservarla hasta el momento de la entrega y la de correr con los gastos de la entrega.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Las obligaciones del comprador son las siguientes:
Pagar el precio;
Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato;
Pagar los gastos de recepción de la cosa.
EL BOLETO DE COMPRAVENTA
En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo casos muy excepcionales, por medio de contratos (también llamados boletos) privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pública importa un trámite bastante engorroso y largo; y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas; además, el vendedor encuentra ocasión de exigir la entrega de una seña que asegura la seriedad del compromiso contraído por el comprador.
La compraventa es la obligación de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la obligación que asume el cocontratante de pagarla. Los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor por lo que carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa.
La escritura pública no es un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión de la propiedad, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de la Propiedad Inmueble, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato.
EFECTOS
El efecto fundamental del boleto de compraventa, es colocar al titular del boleto en situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Además, tiene los siguientes efectos:
Convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima;
Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituración, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio;
Reunidos ciertos recaudos, el comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido.
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