Derechos Reales in Depht. Condominio
CONDOMINIO
CONCEPTO
ARTICULO 1983.- Condominio.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
CARACTERES
Unidad de objeto;
Pluralidad de sujetos;
Propiedad por parte indivisa (es decir parte inmaterial o ideal);
CLASES DE CONDOMINIO
Condominio sin indivisión forzosa (condominio romano)
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición.
Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Es inestable en cuanto a la duración, porque cualquiera de los condóminos, en cualquier momento puede exigir la división del condominio.
La división es una forma de extinguir el condominio. Es un acto jurídico que atribuye a cada uno de los ex condóminos una parte equivalente a su participación en el condominio.
Condominio con indivisión forzosa (condominio germano)
Es un derecho más estable, porque la facultad de pedir la división, ha sido prohibida, suspendida o al menos postergada. Es decir que encuentra un obstáculo para extinguirse.
Condominio con indivisión forzosa temporario
Voluntaria: Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Judicial: Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
Condominio con indivisión forzosa perdurable
Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables: Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Muros medianeros: Lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
ELEMENTOS DEL CONDOMINIO
Sujeto: las personas.
Objeto: la cosa.
Causa: el condominio se adquiere por contrato, por acto de última voluntad, por prolongación de la indivisión hereditaria y por casos legales.
MODOS DE ADQUISICIÓN DEL CONDOMINIO
El condominio es una figura análoga al dominio, por ende aplican los mismos modos de adquisición con las modificaciones necesarias sobre los sujetos que adquieren el derecho real de condominio.
Modos generales de adquisición del condominio
Título y modo suficientes:
Prescripción adquisitiva;
Adquisición legal.
ARTICULO 1894.- Adquisición legal.
Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables…
ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios…
ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería.
El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros…
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso.
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles…
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Modos especiales de adquisición del condominio
Apropiación;
Descubrimiento de un tesoro;
Hallazgo: en los casos en los que el dueño transmite el dominio al hallador.
Transformación: una persona aporta un objeto y otra persona aporta trabajo. Transformación de uvas en vino.
Accesión: unión de dos cosas con dos titulares de dominio distintos. Por ejemplo:
Construcción, siembra o plantación.
ARTICULO 1947.- Apropiación.
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
Las cosas abandonadas;
Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
No son susceptibles de apropiación:
Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
Los tesoros.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor.
Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
ARTICULO 1955.- Hallazgo.
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta.
La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
ARTICULO 1957.- Transformación.
Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Accesión de cosas inmuebles
ARTICULO 1959.- Aluvión.
El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
ARTICULO 1961.- Avulsión.
El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación.
Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
FACULTADES DEL CONDOMINIO
Facultades materiales
Las facultades materiales recaen sobre la cosa común, es decir sobre todo el objeto.
Poseer;
Usar;
Gozar.
Disponer: NO ES FACULTAD DEL CONDOMINIO
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa.
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
Facultades jurídicas
Son facultades sobre la parte indivisa, porque recaen sobre el porcentaje que a cada condómino corresponde, no se conciben facultades jurídicas sobre toda la cosa.
Transmitir;
Constituir Derecho Real;
Constituir Derecho Personal;
Renunciar: la renuncia de un condómino incrementa la parte indivisa del resto.
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce.
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO
El régimen de administración del condominio se utiliza de manera subsidiaria, es decir, en principio no es necesario, someter el objeto a este régimen, sino que basta con las disposiciones del uso y goce y convenio de uso y goce, pero si se configura la imposibilidad en el uso y goce, entonces debe pasarse al régimen de administración.
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común.
Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
ARTICULO 1994.- Asamblea.
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
La obligación es solo una: contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento del objeto. No se admite que un condómino no contribuya con los gastos de conservación de la cosa, toda vez que ello perjudica también al resto de los condóminos.
Sin embargo, esta obligación puede darse de tres modos:
Pagar gastos de conservación;
Reembolsar los gastos de conservación;
Reembolsar los frutos.
ARTICULO 1991.- Gastos.
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Destrucción
Abandono
División del condominio: acto jurídico que tiene por finalidad extinguir el derecho real de condominio.
Modos de realizar la división del condominio
División en especie: se reparte el mismo objeto en fracciones.
División en dinero: se vende el bien y se reparte el dinero.
División en especie más compensación: se fracciona el objeto, pero además se compensa en dinero alguna diferencia.
CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS
ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso.
El muro, cerco o foso se denomina:
lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
El muro lindero es el género. El resto son una especie dentro del género.
Ante un conflicto es necesario verificar si el muro es medianero o privativo.
Existe un régimen legal para el muro de cerramiento, donde el principio general es la medianería, es decir es un muro bajo el régimen de condominio. Cuando se construye, el titular adquiere un crédito por parte de su vecino, quien podrá liberarse pagando la mitad del muro o abdicando.
El muro enterrado, al contrario, es privativo. El vecino puede adquirir el condominio por contrato o prescripción adquisitiva.
ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería.
El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación.
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
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