Derechos Reales in Depht. Dominio
El dominio es el derecho real que confiere todas las facultades posibles, es decir que confiere el mayor poder posible a su titular. Este artículo menciona cuatro facultades:
Usar: consiste en utilizar la cosa de acuerdo a su naturaleza. Ejemplo: vivienda como residencia.
Gozar: consiste en percibir los frutos.
Disponer materialmente: consiste en la posibilidad de degradar o desnaturalizar el objeto para darle otra función. Ejemplo: desarmar un automotor.
Disponer jurídicamente: consiste en celebrar actos jurídicos sobre el objeto, que pueden ser actos de disposición o de administración. Ejemplo vender un inmueble.
Estas facultades deben ejercerse dentro de los límites impuestos por la ley, que tienen por finalidad permitir la normal convivencia entre vecinos, y también distintos intereses sociales, regidos por el Derecho Administrativo. Por ejemplo, no usar un terreno urbano como depósito de residuos.
NATURALEZA JURÍDICA
El dominio es un derecho real sobre cosa propia.
CARACTERES
Absoluto: significa que el titular puede hacer lo que quiera con la cosa.
Perpetuo: el derecho no se extingue, aunque no se lo ejerza.
Exclusivo: admite la titularidad de una sola persona.
Excluyente: posibilidad de excluir a otras personas del uso de su objeto.
ARTICULO 1942.- Perpetuidad.
El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
ARTICULO 1943.- Exclusividad.
El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión.
El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
CLASIFICACIÓN
DOMINIO PERFECTO
Es el derecho real de dominio que conserva los cuatro caracteres: absoluto, perpetuo, exclusivo, y excluyente.
DOMINIO IMPERFECTO
ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto.
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Alguna de las cuatro características se ha perdido, es decir que no se cumple.
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto.
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado…
Se presenta en tres casos:
Dominio revocable: es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. Es un límite en el tiempo. Por ejemplo: el pacto de retroventa, que consiste en la facultad que tiene el vendedor de recuperar el objeto vendido.
Dominio fiduciario: es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Dominio desmembrado: es el que conserva el titular cuando constituye un derecho real sobre cosa ajena, es decir que la cosa está gravada con cargas reales. Por ejemplo, un titular de dominio perfecto que constituye un derecho real de hipoteca sobre un inmueble.
SUJETOS DEL DOMINIO
El sujeto de del derecho real de dominio es la persona. Se comprende tanto a las personas humanas como a las personas jurídicas. Tampoco existe distinción según la capacidad de las personas. Por ejemplo un menor de cinco años puede ser titular del derecho real de dominio sobre un inmueble.
OBJETO DEL DOMINIO
Es la cosa. Por ejemplo una vaca, un libro o una casa.
ARTICULO 1945.- Extensión.
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
Este artículo acude a la clasificación de cosas principales y cosas accesorias. Son cosas accesorias, aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra de la cual depende o a la cual están adheridas. Todo elemento accesorio sigue la suerte del elemento principal, es decir que se le aplican las mismas normas.
Con respecto a las cosas inmuebles, el dominio se extiende hacia el subsuelo y espacio aéreo, limitado únicamente por lo dispuesto en normas especiales, por ejemplo la ley de hidrocarburos.
MODOS DE ADQUISICIÓN
Modos generales de adquisición del dominio
Teoría del título y modo suficientes;
Adquisición legal;
Prescripción adquisitiva.
Modos especiales de adquisición del dominio
Apropiación;
Descubrimiento de un tesoro;
Hallazgo: en los casos en los que el dueño transmite el dominio al hallador.
Transformación: una persona aporta un objeto y otra persona aporta trabajo. Transformación de uvas en vino.
Accesión: unión de dos cosas con dos titulares de dominio distintos. Por ejemplo:
Construcción, siembra o plantación.
ARTICULO 1947.- Apropiación.
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
Las cosas abandonadas;
Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
No son susceptibles de apropiación:
Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
Los tesoros.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor.
Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
ARTICULO 1955.- Hallazgo.
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.
ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta.
La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
ARTICULO 1957.- Transformación.
Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Accesión de cosas inmuebles
ARTICULO 1959.- Aluvión.
El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
ARTICULO 1961.- Avulsión.
El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación.
Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
FACULTADES DEL DOMINIO PERFECTO
Facultades materiales
Poseer: es el ejercicio de la posesión;
Usar: consiste en servirse del objeto conforme a su destino;
Gozar: significa percibir los frutos;
Disponer: significa degradar, deteriorar o destruir la cosa.
Facultades jurídicas
Transmitir: posibilidad de transmitir a título oneroso o gratuito;
Constituir Derecho Real: posibilidad de constituir derechos reales de menor jerarquía;
Constituir Derecho Personal: posibilidad de otorgar contratos que tengan por objeto la cosa, como por ejemplo un contrato de locación;
Renunciar: posibilidad de renunciar a la titularidad.
FACULTADES DEL DOMINIO IMPERFECTO
Dominio revocable
ARTICULO 1966.- Facultades.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad.
Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
ARTICULO 1967.- Efecto de la revocación.
La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Dominio fiduciario
ARTICULO 1704.- Facultades.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general.
El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario.
Dominio desmembrado
Es casuístico, lo cual implica que hay que analizar caso por caso. Por ejemplo el artículo 2151.
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto.
…El dominio desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.
ARTICULO 2151.- Disposición jurídica y material.
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
LÍMITES
Cláusulas de inenajenabilidad
Es una limitación a la disponibilidad jurídica. Pero existen casos en los cuales el titular de dominio no puede transmitir el objeto.
Inenajenabilidad absoluta: no se puede transmitir a persona alguna.
Inenajenabilidad relativa: no se puede transmitir a persona determinada o determinable.
ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad.
En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años.
Inmisiones
Es una de las normas que más conflictos generan. Se dispone que no se pueden desarrollar actividades que molesten a los vecinos, cuando exceden la normal tolerancia.
ARTICULO 1973.- Inmisiones.
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Camino de sirga
ARTICULO 1974.- Camino de sirga.
El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Esa franja de quince metros está destinada al auxilio de las embarcaciones. Todo propietario de un inmueble ribereño debe dejar esa franja sin realizar construcciones o forestaciones.
Obstáculo al curso de las aguas
ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas.
Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Recepción de agua, arena y piedras
ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras.
Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento.
Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra
ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
Vistas y luces
La finalidad es resguardar la privacidad.
ARTICULO 1978.- Vistas.
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente.
Las vistas son las ventanas de tamaño considerable que permiten mirar hacia el exterior.
ARTICULO 1979.- Luces.
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Son ventanas pequeñas que permiten el ingreso de luz.
Árboles, arbustos u otras plantas
ARTICULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas.
El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
MODOS DE EXTINCIÓN
Extinción de dominio absoluta
El dominio se extingue definitivamente para todas las personas.
Destrucción (incluye el consumo);
Cosa puesta fuera del comercio por disposición legal;
Animales salvajes domesticados que recuperan su libertad.
Extinción de dominio relativa
En estos casos el dominio se extingue para una persona, pero nace para otra.
Enajenación;
Sentencia judicial;
Abandono.
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