Derechos Reales in Depht. Propiedad Horizontal.
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 2037.- Concepto.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Propiedad horizontal es el nombre del derecho real y el objeto del derecho de propiedad horizontal es la Unidad Funcional.
NATURALEZA JURÍDICA
Es un derecho real autónomo, más precisamente, es un derecho real sobre cosa propia.
CARACTERES
Exclusivamente inmobiliario: Constituye un derecho exclusivamente inmobiliario.
Objeto compuesto: se integra por un sector privativo y sectores comunes.
Regulación parcialmente convencional: conocido como Reglamento de PH.
SUJETO
El sujeto del derecho real de propiedad horizontal es la persona. Se comprende tanto a las personas humanas como a las personas jurídicas. Tampoco existe distinción según la capacidad de las personas. Por ejemplo un menor de cinco años puede ser titular del derecho real de propiedad horizontal.
Al titular se le da el nombre de propietario o copropietario.
OBJETO
El objeto es compuesto y se denomina Unidad Funcional. Se compone con un sector privativo y con un porcentaje o parte indivisa sobre las cosas y sectores comunes del edificio. Se requiere que la Unidad Funcional:
Tenga independencia funcional;
Comunicación con la vía pública, ya sea directamente o a través de un pasaje común.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional.
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Partes privativas
La mayoría de las cosas son comunes. Incluso, las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. La parte propia es conocida como cubo de aire.
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias.
Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
Todo lo que no sea expresamente propio es común.
Partes comunes
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes.
Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes.
Son cosas y partes necesariamente comunes:
el terreno;
los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
los locales e instalaciones de los servicios centrales;
las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
la vivienda para alojamiento del encargado;
los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables.
Son cosas y partes comunes no indispensables:
la piscina;
el solárium;
el gimnasio;
el lavadero;
el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
CONSTITUCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El análisis de la adquisición del derecho real de propiedad horizontal debe hacerse distinguiendo dos etapas:
Afectación;
Transmisión.
ARTICULO 2038.- Constitución.
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Afectación
Los legitimados para afectar un inmueble al régimen de propiedad horizontal son:
Titular de dominio;
Condóminos;
Superficiario.
Los Requisitos para someter un inmueble al estado de PH son:
Inmueble edificado;
Requisitos administrativos:
Plano de construcción
Plano de mensura: (sectores privativos y comunes en porcentaje)
Requisitos jurídicos
Reglamento de PH inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (la inscripción es constitutiva, porque produce la afectación del inmueble al estado de PH)
Transmisión
A partir de la inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble, el edificio deja de ser objeto de derecho real de dominio o condominio, toda vez que ese derecho real se extingue para dar nacimiento al derecho real de propiedad horizontal sobre las unidades funcionales.
No existen normas particulares de adquisición del derecho real de PH, por lo que se aplican las reglas generales:
Título y modo
Sucesión
Prescripción adquisitiva
FACULTADES
Facultades materiales
Sobre parte privativa
Poseer;
Usar;
Gozar;
Disponer
Partes comunes
Poseer;
Usar.
Facultades jurídicas
Transmitir;
Constituir Derechos Reales;
Constituir Derechos Personales;
Renunciar.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
El propietario está obligado a:
Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno;
Conservar en buen estado su unidad funcional;
Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Obligación del pago de expensas
Son los gastos y erogaciones periódicas que los propietarios deben erogar al consorcio
Expensas comunes ordinarias: son gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. su objeto es la conservación y estructura de acceso para discapacitados. Son liquidadas por el administrador. Ejemplo: sueldo del encargado.
Expensas comunes extraordinarias: su objeto son cuestiones no cotidianas, y son decididas por la asamblea. Ejemplo: pintar el edificio.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas.
Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
El obligado al pago, responde con la UF por las expensas devengadas con anterioridad a la adquisición, y responde con todo su patrimonio por las expensas devengadas con posterioridad a la adquisición.
PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS
Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Es una persona jurídica que tiene los atributos de cualquier persona jurídica:
Nombre;
Domicilio;
Patrimonio;
Capacidad.
Las unidades funcionales no forman parte del patrimonio del consorcio.
El primer administrador surge del reglamento, y los posteriores, así como también las remociones son decididos por asamblea.
Órgano de administración
Es el administrador. Cumple las siguientes funciones:
convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
ejecutar las decisiones de la asamblea;
atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
Órgano de representación
Es el administrador
Órgano de gobierno
Es la asamblea, porque forma la voluntad del ente. Todo lo que no está atribuido a otros órganos, están atribuidas a la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si hubiere.
Tipos de asamblea
Ordinaria: su periodicidad está establecida en el Reglamento, es convocada por el administrador. Los temas son recurrentes, como por ejemplo aprobación de gestión, de presupuestos, despidos, nombramientos de miembros de órganos, etc.
Extraordinarias: convocada por el administrador, por el 5% de los propietarios ante inactividad del administrador, o por el consejo de propietarios ante omisión del administrador.
Judicial: convocada por el 10% de los propietarios, ante omisión del administrador o consejo, y el Juez suple falta de mayorías.
La convocatoria debe hacerse acorde a la forma prevista en el Reglamento. Debe ser una convocatoria fehaciente y debe constar el orden del día. Quorum y mayorías.
Mayorías de la asamblea
Mayoría absoluta: asuntos de interés común o mejoras u obras nuevas que no requieren unanimidad
Unanimidad: mejoras u obras nuevas que son en beneficio de un solo propietario
Mayoría agravada: 2/3 para modificar el reglamento
Órgano de fiscalización
Consejo de propietarios y cuenta con las siguientes atribuciones:
Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
La omisión en el cumplimiento de las atribuciones genera responsabilidad civil.
EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Modos generales:
Destrucción del objeto;
Renuncia o abandono;
Desafectación redactada en escritura pública e inscripta
Decisión en asamblea o por el único titular de todas las Unidades Funcionales
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