Derechos Reales in Depth. Hipoteca.
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Las garantías pretenden minimizar el riesgo de incumplimiento de una obligación. La relación entre el titular del derecho real de garantía y el objeto es directa e inmediata.
Las facultades recaen sobre el valor de la cosa gravada y no sobre su substancia, es decir que el titular solo ejerce facultades jurídicas.
NATURALEZA JURÍDICA
Son derechos reales de garantía.
Son derechos reales sobre cosa ajena.
Son derechos reales accesorios.
CARACTERES ESENCIALES
Si falta alguno de los caracteres el derecho real es nulo.
Convencionalidad: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
Accesoriedad: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Especialidad:
En cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
En cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. Se puede garantizar cualquier crédito determinado o indeterminados, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Con respecto a los créditos indeterminados la causa existe al tiempo de la constitución de la garantía o puede surgir posteriormente, debe indicarse que es garantía de máxima, debe indicarse el tope máximo por todo concepto y abarca los créditos nacidos entre la constitución y 10 años posteriores.
CARACTER NATURAL
Indivisibilidad
Puede faltar o dejarse de lado por acuerdo de partes o por decisión judicial.
Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.
ELEMENTOS
Sujeto
Titular del derecho de garantía: es el acreedor.
Constituyente: es el titular del derecho real de dominio que decide crear el derecho real de garantía. El constituyente puede ser el deudor o un propietario no deudor.
Objeto
Pueden ser cosas o derechos (solo cuando la ley lo indica).
Causa
Se constituye por contrato. La forma depende del objeto.
FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO REAL DE GARANTÍA
Facultades materiales
No posee
Facultades jurídicas
Con plazo pendiente:
Conservatorias: pretenden evitar el deterioro del objeto.
Restitutorias: ya se produjo el deterioro, consiste en estimar el valor de la disminución y que se ofrezca otra garantía o el depósito del dinero.
Ejecutorias: ya se produjo el deterioro, consiste en dar por caducos los plazos y ordenar la ejecución antes del vencimiento
Con plazo vencido: ejecución.
EXTINCIÓN
Directa: subasta
Vía de consecuencia: al extinguirse la obligación principal se extingue la garantía.
Renuncia del acreedor
CANCELACIÓN
Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
HIPOTECA
ARTICULO 2205.- Concepto.
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
La hipoteca no se ejerce por la posesión. Mientras la obligación se cumpla el titular de hipoteca está expectante, y solo controla que no se deteriore el inmueble. Pero ante el incumplimiento obligacional, el acreedor puede perseguir el inmueble y cobrar con la venta del mismo lo adeudado.
CARACTERES
Convencionalidad
Accesoriedad
Especialidad
Indivisibilidad
ELEMENTOS
Sujeto
Acreedor hipotecario
Objeto
Uno o más inmuebles
ARTICULO 2209.- Determinación del objeto.
El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario.
El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
Causa
La causa fuente es convencional, es decir por contrato.
El título suficiente debe reunir los siguientes requisitos:
Forma: debe hacerse por escritura pública suscripta por acreedor y constituyente. Para oponibilidad a terceros es fundamental la publicidad registral duración de la inscripción es de 35 años.
Fondo:
Capacidad de disposición
Legitimación: dominio, condominio (sobre la parte indivisa o si todos los condóminos están de acuerdo sobre toda la cosa), propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, y superficie.
Puede pactarse que la ejecución ante el incumplimiento puede hacerse por leyes especiales, Ley 24.441. esta ley otorga facultades al acreedor sin intervención judicial:
Intimación
Solicitud del segundo testimonio;
Liquidación de deudas;
Publicación del remate.
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