Derechos Reales in Depth. Servidumbre
SERVIDUMBRE
CONCEPTO
ARTICULO 2162.- Definición.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Naturaleza jurídica
Es un derecho real sobre cosa ajena con facultades de uso.
Caracteres
Exclusivamente inmobiliario;
Puede ser perpetuo o temporario;
Es un derecho accesorio tanto activa como pasivamente;
Se regula por contrato.
CLASES
Servidumbre positiva y negativa
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa.
La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
La servidumbre es positiva cuando el titular puede ejecutar un acto en sentido material, por ejemplo, la servidumbre de tránsito o la servidumbre de sacar agua.
La servidumbre negativa es aquella mediante la cual el titular de servidumbre puede imponer una abstención al titular del fundo sirviente, por ejemplo, la obligación de no edificar.
Servidumbre real y personal
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal.
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La distinción se relaciona en para quien este destinado el servicio. Cuando el servicio se presta al objeto se llama servidumbre real, como por ejemplo la servidumbre constituida para sacar agua. Cuando se presta al dueño del objeto se llama servidumbre personal por ejemplo servidumbre de sacar mármol de una cantera a favor de un escultor.
Servidumbre forzosa y servidumbre voluntaria
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa.
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
La servidumbre forzosa puede constituirse coactivamente como por ejemplo la servidumbre de tránsito. La servidumbre voluntaria se constituye solo si el titular del fundo sirviente así lo desea.
Servidumbres principales y servidumbres accesorias
ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre.
La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Las servidumbres accesorias prestan utilidad en función de otras servidumbres, por ejemplo, la servidumbre de sacar agua que requiere también el tránsito para llegar al pozo. Las servidumbres principales prestan utilidad por sí mismas.
SUJETO
Puede ser todo tipo de personas.
OBJETO
Es exclusivamente un inmueble. Este es un derecho real exclusivamente inmobiliario.
ARTICULO 2163.- Objeto.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE
La servidumbre se constituye por contrato, es decir a través del título y modo suficiente, no se realiza la tradición porque no se ejerce por la posesión, el modo suficiente es el primer uso, es decir un acto posesorio.
El título debe reunir los requisitos de forma (escritura pública) y fondo (capacidad y legitimación). La capacidad requerida es la de administración.
Legitimación
ARTICULO 2168.- Legitimación.
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Esta legitimados para constituir servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión menos los titulares de uso y habitación.
No están legitimados para constituir servidumbre los titulares de los siguientes derechos reales.
Uso
Habitación
Servidumbre
Hipoteca
Prenda
FACULTADES
Facultades materiales
Usar: el uso está limitado a la utilidad determinada en el título.
Facultades jurídicas
Las facultades jurídicas se ejercen junto con el inmueble dominante, porque son inherentes a él.
Transmitir: se transmite junto con el inmueble dominante.
Constituir derechos reales: pueden constituirse junto con el inmueble dominante.
Constituir derechos personales: pueden constituirse junto con el inmueble dominante.
Renunciar.
OBLIGACIONES
La obligación es ejercer la servidumbre de la manera menos perjudicial para el titular del inmueble sirviente.
EXTINCIÓN
Medios generales de extinción
Destrucción
Renuncia
Consolidación
Medios especiales de extinción
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción.
Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
Efectos de la extinción
ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción.
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.
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