VICIOS REDHIBITORIOS

RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS

Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos. Es lógico que así sea, pues cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio. Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante, que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente; contra ese evento está ya amparado éste por la acción de nulidad y daños derivados del dolo. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurídicos. Por ello esa garantía es debida inclusive por el enajenante de buena fe, que desconocía los vicios. Es un caso de responsabilidad objetiva. Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, aquí sólo está en juego la integridad económica y práctica de la cosa.

Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos

ARTICULO 1051.- Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos.

La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:

1. los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;

2. los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del enajenante es necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la enajenación.

1. Vicio oculto: Los vicios aparentes no dan origen a ninguna responsabilidad del enajenante. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadería, sin que sea necesario que el adquirente se haga asesorar por un experto.

2. Debe ser importante: Debe tratarse de defectos que hagan que la cosa resulte impropia para su destino. La gravedad del vicio se vincula sobre todo, con las acciones que la ley pone a disposición del adquirente: si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino o indudable que el adquirente de haberlo conocido no la habría adquirido, tiene a su disposición la acción redhibitoria, por la cual puede obtener la resolución del contrato (art. 1056). En cambio, si el defecto es subsanable, en principio sólo puede exigir la subsanación y la reparación de los daños sufridos; sin embargo, si el enajenante no lo subsana, renace el derecho del adquirente a resolver el contrato (art. 1057).

3. Debe existir al tiempo de la adquisición: Sólo los vicios que existían al tiempo de la adquisición de la cosa —al momento de la tradición— pueden dar fundamento a una queja del adquirente (art. 1053, inc. b); los posteriores al momento de la tradición no son imputables al enajenante y deben atribuirse a la acción del tiempo o a culpa del adquirente. Bien entendido que basta que ellos se encuentren en germen en aquel momento, aunque todavía no se hayan manifestado. Así por ejemplo, la aparición de una mancha de humedad con posterioridad a la entrega de la cosa da lugar a la acción redhibitoria si ella es ocasionada por un defecto de la cañería existente al tiempo de la entrega.

Exclusiones

ARTICULO 1053.- Exclusiones.

La responsabilidad por defectos ocultos no comprende:

1. los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;

2. los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión.

Incumbe al adquirente, como regla, probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición y, no probándolo, se juzga que sobrevino después. Pero debe recordarse que en materia de prueba también puede recurrirse a las presunciones e indicios. Por ello, bastará con que de las circunstancias del caso y de la naturaleza del defecto resulte indudable o muy probable que el vicio ya existía en ese momento. La prueba pericial tendrá ordinariamente un valor decisivo cuando la fecha de aparición del defecto no ha podido ser categóricamente establecida por otros medios como pueden ser testigos, informes de las oficinas técnicas estatales, etcétera.

La norma citada prevé una excepción: la prueba de que el vicio es posterior a la tradición incumbirá al enajenante cuando éste actúe profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación. Con razón, se hace recaer en el experto la carga de la prueba.

Acción redhibitoria; efectos entre las partes y respecto de terceros

Esta acción está destinada a dejar sin efecto el contrato. El adquirente pondrá a disposición del enajenante el bien y reclamará la restitución de la contraprestación dada.

Acción por subsanación del defecto

Se trata de una acción por cumplimiento de contrato, consecuencia inevitable del principio general según el cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación. Dentro de esta posibilidad debe incluirse no sólo la subsanación, sino también el derecho del adquirente a exigir una prestación sustitutiva si se trata de un bien fungible (art. 1039, inc. b)

Venta en subasta

El dueño de la cosa vendida en remate judicial o administrativo no responde por los vicios redhibitorios. Desde luego, debe tratarse de ventas forzosas, emanadas de una decisión judicial o administrativa.

Causales de cesación de la garantía

No deberá el enajenante la garantía por vicios redhibitorios:

1. Si así se hubiera estipulado en el contrato, aunque dicha estipulación deberá ser interpretada con carácter restrictivo;

2. Si el adquirente conocía el vicio o si debía conocerlo mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición. Especial valor tendrá la profesión u oficio del adquirente.

La cuestión de si el vicio era de tal naturaleza que debía ser conocido por el adquirente es materia que queda sometida a la libre apreciación judicial.

Supuesto de ampliación convencional de la garantía

Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:

1. Si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;

2. Si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida (por ejemplo, el cumplimiento de las normas ISO), aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;

3. Si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales.

Caducidad y prescripción de las acciones

ARTICULO 1054.- Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos.

El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

ARTICULO 1055.- Caducidad de la garantía por defectos ocultos.

La responsabilidad por defectos ocultos caduca:

1. si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;

2. si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.

Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.

La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.

A partir de la entrega del bien, o de su puesta en funcionamiento cuando ello corresponda, comienza a correr el plazo de caducidad. Si durante ese tiempo se revela el defecto oculto (debemos insistir en que si transcurre el plazo de tres años o de seis meses ya vistos se extingue la posibilidad de reclamar por tales vicios ocultos), el adquirente tiene un reducido plazo de sesenta días (excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer la existencia del defecto) para poder denunciar al enajenante el vicio oculto que ha aparecido, y vencido ese plazo sin haber hecho la comunicación, también se extingue el derecho.

ARTICULO 2564.- Plazo de prescripción de un año.

Prescriben al año:

a) el reclamo por vicios redhibitorios;

Hecha la denuncia, comienza a correr el plazo de prescripción de un año para iniciar la acción judicial, redhibitoria o por subsanación del defecto oculto.

Pérdida de la cosa

ARTICULO 1058.- Pérdida o deterioro de la cosa.

Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida.

Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del adquirente; los efectos de tal evento varían según las siguientes hipótesis:

1. Si la cosa se pierde, total o parcialmente, como consecuencia del vicio, el enajenante soporta su pérdida (art. 1058), lo que implica que deberá restituir lo recibido, conservando el derecho a reclamar la cosa por él dada, en el estado en que se encuentra, si se ha perdido de manera parcial.

2. Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del adquirente, se aplican las normas generales de que las cosas perecen para su dueño, sin importar la existencia del vicio redhibitorio, que, en definitiva, no incidió en la pérdida.